BANCO MONEX SE DESPACHA CON LA CUCHARA GRANDE EN EL CONTRATO DEL EJIDO “AQUILES SERDÁN”; A DISCRECIÓN PODRÍA INVERTIR LOS RECURSOS DEL FIDEICOMISO EN FONDOS DE INVERSION

Banco Monex S.A. Institución de Banca Múltiple y Grupo Financiero Monex a través de su división Fiduciaria juegan un papel de primer orden en el Fideicomiso de Administración Irrevocable que dio pie al presunto despojo de mil 013 hectáreas del ejido “Aquiles Serdán” para entregarlas a inversionistas extranjeros, con el agregado de que el Banco no se hace responsable por el uso del dinero depositado en sus cuentas –hasta 130 millones de dólares—si lo invierte en instrumentos de deuda o en títulos bancarios de deuda. Por si esto fuera poco, el contrato de compraventa deja fuera a los ejidatarios y pone en claras desventajas a sus representantes y a la Inmobiliaria Ejidal Punta Izatán.

Por Jorge Olmos Contreras

 

Todos en Cabo Corrientes lo comentan en corto, como queriendo esconderse para que nadie los escuche; es un secreto a voces, dicen otros; la cosa es que la mayoría coincide en que un histórico despojo es el que prácticamente se ha consumado en el ejido Aquiles Serdán, donde quienes se ostentan como autoridades del Comisariado Ejidal y representantes de la Inmobiliaria Ejidal Punta Izatán SA de CV, Luis León, Sergio Bernal y Epifania Jaramillo, ya comprometieron todas las tierras de uso común, al firmar un contrato a todas luces leonino, dicen algunos inconformes, con la empresa Costa Corrales Land Holdings S.de R.L.de C.V. para entregar mil 013 hectáreas a cambio de pagos paulatinos de dinero que se depositaron en Banca Monex (la fiduciaria) cuya institución se reservó, sin responsabilidad alguna, de invertir los recursos líquidos con cualquiera de las sociedades de inversión de Monex Grupo Financiero, “siempre y cuando no representen inversiones de riesgo y sea de pago diario”.

 

No sólo eso, sino que además este grupo financiero –que salió a relucir recientemente por el escándalo del presunto manejo de dinero a favor de la campaña de Enrique Peña Nieto—al ser elegido como el fiduciario del Fideicomiso de Administración Irrevocable que firmaron la firma Costa Corrales, del financiero estadounidense de origen chino, Oscar Tang y la Inmobiliaria Ejidal Punta Izatán por parte de los “líderes” de los ejidatarios de Aquiles Serdán, señala en la cláusula octava, que si el fideicomitente y fideicomisario B, es decir la empresa Costa Corrales, le da instrucciones, “podrá realizar inversiones en instrumentos de deuda emitidos, garantizados o avalados por el gobierno federal, o en Títulos Bancarios de Deuda, a vencimiento o en reporto, en acciones representativas del capital social de sociedades de inversión de instrumentos de deuda, ya sea nacionales o extranjeras”.

 

Lo anterior, siempre y cuando Costa Corrales –sin tomar en cuenta a los ejidatarios—“libere expresamente a Banca Monex de cualquier responsabilidad derivada de la compra de valores o instrumentos de inversión, así como las pérdidas que pudieran afectar al Fideicomiso”.

 

De hecho, remata: “El Fiduciario no será responsable por los menoscabos que sufran los valores en cuanto a su precio de adquisición, por fluctuaciones en el mercado”.

 

Por el estudio e implementación del fideicomiso y por aceptar ser la Fiduciaria, Banco Monex cobró 50 mil pesos, así como 300 mil pesos anuales más IVA por administrar esta figura; 10 mil pesos  por modificaciones al mismo, y cinco mil pesos más por el otorgamiento de poderes y cualesquier instrumento público o privado.

 

Asimismo,  30 mil pesos por cada instrumento público o privado en el que intervenga el Fiduciario para la adquisición o transmisión de las tierras de uso común.

 

EL FIDEICOMISO

 

Como lo informamos en su oportunidad (edición No. 98 de VALLARTA UNO) el Fideicomiso fue pasado bajo la fe pública del notario número 31 de Nuevo Vallarta, Nayarit, José Luis Reyes Vázquez, el pasado 18 de mayo del 2009 y mediante este instrumento ya fue vendido un polígono –de un total de seis que forma “el polígono de aportación” de mil 013 hectáreas—por la cantidad de 18 millones 900 mil dólares, de los cuales Luis León, Sergio Bernal y Jesús Peña repartieron sólo dos millones 500 mil dólares entre los supuestos 76 ejidatarios, sin embargo, no han rendido cuentas del resto del dinero, o sea no se sabe qué hicieron con los 16 millones 400 mil dólares restantes.

 

Para entender este embrollo de transacciones, cabe señalar que el 23 de octubre del 2008 se celebró un “contrato promisorio” de oferta de compra inmobiliaria, mediante el cual Oscar Liu-Chien Tang ofreció comprar al ejido este polígono, que finalmente quedó en poco más de 96 hectáreas –a través de la intermediaria El Camino Recursos Inmobiliarios SA de CV, antes Golden Corporativo-- siempre y cuando los ejidatarios, a través de la Inmobiliaria Punta Izatán se sujetaran a cumplir una serie de condicionantes.

 

El 24 de octubre del 2008, El Camino Recursos Inmobiliarios aceptó, a nombre del ejido, el “contrato promisorio” para la venta de las tierras; y para el 28 del mismo mes, los miembros del Comisariado Ejidal y la asamblea ratificaron dicho contrato.

 

Después, el tres de marzo del año 2009, las partes celebraron un convenio modificatorio respecto al contrato promisorio, donde Oscar Tang le informa a Punta Izatán (los ejidatarios) que designaba a la empresa Costa Corrales Land Holdings para todos los efectos de la transacción y que la institución fiduciaria que actuaría como tal sería Banco Monex.

 

Llama la atención que la firma Costa Corrales Land Holdings se constituyó después, hasta el 29 de abril del 2009 ante el mismo notario José Luis Reyes Vázquez de Nuevo Vallarta y ni siquiera estaba inscrita en el Registro Público de la Propiedad de Bucerías, pero en marzo ya estaba siendo presentada como tal ante los ejidatarios.

 

ENTREGAN LAS TIERRAS

 

Así las cosas, para darle supuesta formalidad a la venta, Punta Izatán celebró el siete de mayo del 2009 una asamblea general ordinaria de accionistas, y lo mismo hicieron los ejidatarios el día nueve de mayo, donde ratificaron, reconocieron y asumieron solidaria e ilimitadamente todas y cada una de las obligaciones relativas al contrato promisorio y convenio modificatorio que permitía la entrega del polígono que mide nueve millones 319 mil 600 metros cuadrados.

 

El 11 de mayo, apenas dos días después, el ejido y la Inmobiliaria Punta Izatán procedieron a hacer entrega física y material de la posesión, usufructo, uso y disfrute del polígono de garantía al representante legal de Costa Corrales, dejando constancia de la entrega recepción con el notario número siete de Puerto Vallarta, Elías Amezcua González.

 

Lo anterior se hizo, no obstante a que faltaban trámites de primer orden para desincorporar las tierras ejidales de uso común, como la inscripción en el Registro Agrario Nacional respecto de la asamblea de aportación, la expedición del título de propiedad de estos predios a la Inmobiliaria Punta Izatán y la inscripción del título de propiedad ante el Catastro Municipal y el Registro Público de la Propiedad.

 

Sin embargo, el acta ejidal fue impugnada para su nulidad por seis ejidatarios que no estuvieron de acuerdo en las formas como se aprobó la entrega de las tierras de uso común. Ellos son María de Gracia Silva López, Ramón Camarillo Valdivias, Modesto Rodríguez Cortés, Raúl Cazares Olmedo, Pastor Brambila Olmedo y Clemente Silva Ramírez, en otras palabras el acta de asamblea se encuentra sujeta a juicio.

 

LOS PRIMEROS 100 MIL USD

 

En este contexto, para el 18 de mayo del 2009 –se indica en la escritura 9633--, ya se habían realizado diversos pagos a “los ejidatarios” como garantía y por haber logrado varias exigencias de los empresarios, uno por la cantidad de 50 mil dólares por haberse logrado que el Comisariado Ejidal ratificara el contrato promisorio.

Otro pago por 25 mil dólares porque los supuestos líderes ejidales lograron constituir ante notario público la Inmobiliaria Ejidal Punta Izatán.

 

Un pago más por 25 mil dólares, por haber levantado las notificaciones del derecho al tanto, es decir, un total de 100 mil dólares.

 

Antes, el 24 de abril del 2008, el empresario Oscar Tang y Banco Monex suscribieron un “Contrato de Depósito Condicionado”, al cual se aportaron dos millones 400 mil dólares para ser liberados y aportados al Fideicomiso como el “pago de la garantía”, una vez cumplidas las condiciones suspensivas y constituido el Fideicomiso, que sería el vehículo para efectuar el pago de la contraprestación, es decir, la entrega del polígono en comento.

 

LOS DEPOSITARIOS

 

Otro punto que llama la atención, es que “los depositarios” en este Fideicomiso son Alexis Burwell Vales –un agente inmobiliario que trabajó al lado del canadiense Brocq Squire en La Punta Realty-- y Víctor Manuel Lizárraga Erosa, los mismos que figuran, junto con otros seis, como los supuestos compradores de más de 81 hectáreas del mismo polígono del cual eran depositarios, cuya transacción se registró en la Notaría Pública Número Dos de Bucerías, Nayarit, según escritura pública 19,470 (Ver artículo de la página seis)

 

De esta manera, se constituyó el Fideicomiso Irrevocable Traslativo de Dominio y Pago sujeto a Condición Suspensiva y comenzó la desincorporación de las tierras de uso común, con el agregado de que dejaron fuera del contrato al ejido y a los ejidatarios, sólo forma parte del mismo, la Inmobiliaria Ejidal Punta Izatán, es decir, la camarilla formada por Luis León Cervantes.

 

De hecho, la cláusula tercera dice textualmente: “Se deja constancia de que el ejido y los ejidatarios no son parte del presente fideicomiso, y por el contrario, su presencia atiende a que comparecen a manifestar su voluntad y conformidad respecto de los términos y condiciones de este documento y operación contractual, así como a renunciar expresamente a cualquier acción o instancia judicial respecto del presente y del proceso de desincorporación agrario”.

 

Por si esto fuera poco, en el acta les informan que les van a depositar hasta la cantidad de 800 millones de pesos a la cuenta 1121800000113220422 que tiene la Inmobiliaria Punta Izatán en Banco Monex mediante varias entregas;  que el dinero también podría depositarse a las cuentas que indicara la Inmobiliaria por conducto de los “comisionados especiales” del Fideicomiso, que son Alberto Garibay Ornelas y Carlos Guillermo Hannon Pérez.

 

DE MANOS ATADAS

 

Pero en este punto también amarraron a los ejidatarios, ya que les exigieron que entregaran a los “comisionados especiales”, los poderes y facultades que fueran necesarios, aún los de carácter especial, para pleitos y cobranzas, actos de administración, de dominio y para títulos de crédito “y sin rendición de cuentas para desempeñar tal cargo e instrucción al fiduciario”.

 

Lo anterior, sin perjuicio de la obligación que contrajo Punta Izatán de otorgar los poderes o mandatos irrevocables que la “Comisión Especial” le indique para designar a las personas y aperturar las cuentas bancarias correspondientes.

 

El amarre de manos no puede ser más fuerte, cuando les indican que Punta Izatán sólo podrá girar en esas cuentas, o instruir sobre las mismas, mancomunadamente con la firma del cotitular designado por la Comisión Especial, mientras que éste (el cotitular) “sí podrá girar en la cuenta de manera individual y sin rendición de cuentas”.

 

Siempre condicionado a que los ejidatarios cumplan ciertas condiciones, el precio total acordado por esta compraventa fue de 130 millones 503 mil 905 dólares –fijando e imponiendo un tipo de cambio de 11.50 pesos por cada dólar--, aunque antes ya se habían dado tres pagos por 100 mil dólares y un pago en garantía y condiciones suspensivas para ser liberado, por dos millones 400 mil dólares.

 

ENTREGA DEL DINERO, CONDICIONADA

 

Esta primera partida de dinero, dos millones 400 mil dólares, se liberaría bajos las siguientes condicionantes:

 

1.- Que todos y cada uno de los ejidatarios por conducto de sus representantes,  y la Inmobiliaria Ejidal Punta Izatán celebren con Costa Corrales el contrato de este Fideicomiso para que entreguen el polígono de aportación.

 

2.- Que se acredite fehacientemente a Punta Izatán que ha iniciado ante el Registro Agrario Nacional (RAN) y o la Procuraduría Agraria el proceso de desincorporación de tierras de uso común.

 

3.- Que se obtenga un plano de levantamiento topográfico debidamente validado por el RAN, mediante el cual se acredite que dentro de las tierras de uso común, se encuentra y es viable jurídicamente la subdivisión del polígono y que dicho plano no podrá tener una superficie menor de mil 013 hectáreas y que en caso de ser menos, Costa Corrales no estaría obligada a realizar el pago por la diferencia.

 

4.- Que los ejidatarios y el ejido y Punta Izatán otorguen en favor de Costa Corrales  y a quien ésta designe, un poder especial a efecto de que los apoderados designados concluyan los trámites y gestiones para la regularización de las tierras de uso común, y en su caso aportación  del polígono al fideicomiso o en su caso proceda a la escrituración del mismo.

 

Lo anterior, sólo en caso de que el ejido no concluyan la aportación del inmueble dentro de los 570 días naturales posteriores a la liberación el pago de garantía.

 

5.- Que le sea entregada a Costa Corrales la posesión del polígono.

 

6.- Que se le entregue a Costa Corrales un camino de acceso o servidumbre para acceso vehicular e infraestructura oculta para dar acceso al polígono mediante el cual se garantice el libre tránsito, así como la posibilidad de instalar infraestructura oculta para conexión de servicios y que dicha servidumbre esté sustentada jurídicamente en términos de ley.

 

7.- Que los planos sean verificados y validados topográficamente con memoria UTM por un perito oficial que designe la empresa inversionista.

 

LA DISTRIBUCIÓN DE 128 MILLONES USD

 

A partir de esta etapa, los empresarios le dieron 60 días a los ejidatarios para dar cumplimiento a las condicionantes para poder liberar el pagos de los dos millones 400 mil dólares, pero les advirtieron que si en ese tiempo no se cumplían las condicionantes, la empresa exigiría que le fuera devuelto el pago.

 

Ahora bien, el remanente del dinero pactado por la compraventa (130 millones de dólares) --descontando los dos millones 500 mil dólares entregados en efectivo y en garantía--, 128 millones tres mil 905 dólares se pagarían en la inteligencia de que los ejidatarios cumplieran todas y cada una de las condiciones suspensivas, de la siguiente manera:

 

Un primer pago por 16 millones 400 mil dólares que el banco liberará en la cuenta receptora de Punta Izatán, siempre y cuando el ejido acredite y exhiba copia certificada de los documentos que acrediten el proceso de desincorporación de las tierras de uso común del régimen ejidal, incluida la opinión del procurador (agrario) y asamblea de autorización de aportación; y las escrituras públicas en favor de la Inmobiliaria Ejidal debidamente inscritos en el Registro Público de la Propiedad.

 

Que obtengan ante las autoridades la segregación y subdivisión administrativa del polígono de aportación, y que sea debidamente tramitada ante el departamento de Catastro e Impuesto Predial Municipal y que se obtenga aviso cautelar de la afectación del polígono y libertad de gravamen.

 

Que se obtenga de las autoridades agrarias una certificación de que el proceso de desincorporación fue concluido y llevado correctamente y con calificación positiva.

 

Que se obtengan prefactibilidades urbanísticas y ambientales favorables de las autoridades competentes, para la realización de un proyecto turístico residencial, a fin de verificar que no existen manglares, restricciones, ecológicas, arqueológicas, de residuos o sustancias peligrosas.

 

Que se obtenga de la Semarnat constancia de que la zona federal marítimo terrestre colindante se encuentre libre de concesión o en trámite y en su caso exista cesión de la misma a la empresa Costa Corrales.

 

Que se deberán contar con factibilidades y vialidades carreteras para un acceso de paso con un ancho mínimo de siete metros para un aforo vehicular de 500 a mil 500 vehículos diarios y que podría darse desde la población de Las Juntas y Los Veranos, Tehuamixtle o El Tuito.

 

Que una compañía aseguradora elegida por la empresa  emita un compromiso favorable para la entrega de una póliza de seguro del título, además de que se obtengan cartas de prefactibilidad relacionadas con el suministro de servicios públicos.

 

CLAUSULAS LEONINAS

 

Y aquí viene el “amarre de manos” más importante, ya que si el ejido en 270 días posteriores a la liberación de los dos millones 400 mil dólares no haya cumplido a todas y cada una de las condicionantes, se le concederá una prórroga de 300 días, sin embargo en este supuesto se les descontará hasta cinco millones de dólares –500 mil dólares cada 30 días-- por concepto de compensación que está en el “contrato promisorio” y el “convenio modificatorio”, mismos que serán descontados del primer pago, o sea de los 16 millones 400 mil dólares.

 

Son cláusulas totalmente leoninas, alegan ejidatarios inconformes, pues independientemente de este descuento, también les aplicarán una penalidad del nueve por ciento anual, y en el supuesto de que el ejido no cumpla, la empresa se haría cargo de concluir los trámites.

 

No sólo eso –agregan--, también se adjudican el derecho de retener la posesión del polígono de garantía en caso de que el ejido no cumpla con los requisitos estipulados en dichas condicionantes suspensivas.

 

Sin embargo, suponiendo que el ejido si cumpla y Costa Corrales haya efectuado el primer pago, la empresa realizará cinco pagos más, siempre y cuando se cumplan  nuevas condiciones, de la siguiente manera:

 

Un segundo pago por 12 millones 837 mil 825 dólares por la liberación del segundo polígono.

 

Un tercer pago por 24 millones 966 mil 661 dólares por el polígono tres.

 

Un cuarto pago por 30 millones 851 mil 887 dólares  por el polígono cuatro.

 

Un quinto pago por 32 millones 525 mil 879 dólares por el polígono cinco.

 

Y un sexto pago por 10 millones 421 mil 652 dólares  por el sexto polígono.

 

En este contexto, el contrato no puede ser más ventajoso para la empresa Costa Corrales –señalan-- , pues en el capítulo de “Condiciones Generales Aplicables a los Pagos” se indica que la compañía podrá retener cualquier pago si existe alguna controversia, juicio judicial o administrativo o cualquier circunstancia que demore el proceso de desincorporación, como de hecho existe, pues una de las actas ejidales está impugnada por seis personas.

 

Y lo que es peor, añaden, la empresa obligó al ejido a hacerse cargo del pago de la cesión o donación de tierras de dichos polígonos, en caso de que el Ayuntamiento o el gobierno del Estado las requieran en términos de la legislación local.

 

A la fecha y pese a que Banco Monex se comprometió a rendir cuentas mensuales y por escrito tanto a los ejidatarios como a la empresa respecto a la administración del fideicomiso, ninguna autoridad del comisariado ejidal o los representantes de Punta Izatán han informado el estado que guarda el patrimonio de este fideicomiso, sólo los han convocado a asambleas donde les juegan el dedo en la boca con el cuento de que todos poseen cientos y hasta miles de acciones de la Inmobiliaria, pero en cuanto a dinero líquido, sólo les han dado entre 100 y 350 mil pesos a cada uno de los 77 presuntos campesinos con derechos.